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  Martin Raab
  Investment-Stratege

Keine Anlageklasse hat schneller nach unten reagiert, wie Commercial Property. Auf nüchternem Grund angekommen, bieten sich nun plötzlich spannende Investmentchancen. Liquides Exposure findet man in den USA.

Die Zeiten, wo man alleine im Büro sass, sind definitiv vorbei. Egal ob London-City, Zürich oder Manhattan, die Reihen sind wieder deutlich gefüllter. In Asien war Home-Office sowieso aus diversen Gründen nie wirklich ein Thema. Wer beispielsweise in Singapur wohnt, hat mehrheitlich kein geräumiger Extra-Raum für computerbasierte Heimarbeit. In den USA sah das Thema Räumlichkeiten ganz anders aus. Doch nun dreht bei den White Collar Workers auch der Wind – durchschnittlich 300 Quadratmeter Wohnfläche hin oder her. So trommeln in New York City sehr viele Unternehmen ihre Leute mit mehr oder wenigen vielen Incentives zurück auf die Officefloors. Auch gab es vor wenigen Tagen sehr erfreuliche News in Sachen Mietvertragverlängerungen durch namhafte Grossmieter in Manhattan. Sprich: Die Flächen werden wieder gebraucht. Zwar sicher nicht mehr zu 100% im Vergleich zu vor Corona, aber auch nicht unter der Hälfte. 

Starkes Signal aus Manhattan

Am eindrücklichsten den Trend des hybriden Arbeitens gebrochen haben jüngst die US-Grossbanken Morgan Stanley, Goldman Sachs und JP Morgan Chase. Das Trio hat für die Stabsstellen in New York City die Fünf-Tage-im-Büro Pflicht ausgerufen. Andernfalls gibt es Bonus-Abzug. Deutliche Abzüge in den Bewertungen hat seit Jahresbeginn 2023 bereits das Segment der börsenkotierten Immobilienfinanzierer bzw. Gewerbeimmobilien-Fonds über sich ergehen lassen müssen. Im Fachjargon als Commercial Real Estate Trusts und Real Estate Finance Trusts bekannte Vehikel haben sich um bis zu 50% ihrer Börsenwerte vor der Pandemie verbilligt. Die exotische Anlageklasse beinhaltet u.a. Finanzierer mit starkem Hang zu Bürogebäuden oder auch solche mit grossem Exposure auf Wohnimmobilien, welche traditionell weitaus weniger volatil bei den Cashflows sind – gewohnt werden muss immer. 

Lage, Lage, Lage

Doch Vorsicht mit Pauschalierungen bei Commercial Real Estate Trust. Auch hier gilt das alte Motto von Immobilieninvestoren: Lage, Lage, Lage. Die derzeit höchsten Leerstandsraten bei gewerblichen US-Immobilien haben San Francisco (20%), Huston (18.6%) und Austin (16.5%). Chicago und Washington DC folgen mit rund 15% in der Flop-Liga. Mit Leerstandsraten von unter 2.5% glänzen Südstaaten-Städte wie Savannah, Myrtle Beach oder Wilmington. Daher sollte sich der Anleger in jedem Fall vorab durch gezieltes Research schlaumachen, in welches Segment und wo der jeweilige REIT konkret regional investiert ist – oder eben nicht. 

Sehr attraktive Risikoprämien

Paradoxerweise sind trotz gefallener Bewertungen der finanzierten Immobilienbeständen die quartalsweisen Zahlungen an die Aktionäre des jeweiligen Real Estate Trusts je nach Anbieter mehr oder weniger unberührt. Die Qualität der Cashflows basiert u.a. auf der Mieterstruktur, dem Vermietsegment und dem Loan-to-Value Ratio. Letzteres ist defacto der Risikopuffer, falls die kreditfinanzierte Immobilie am freien Markt zur Deckung des Kredits und seiner Zinslast zwangsversteigert werden muss. Die aktuellen Renditeniveaus sind zwischen 8% und 14% im US-Dollar, die Kurse unisono ziemlich am Boden angekommen. Buttom-Fishing findet derzeit in den Häuserschluchten statt. Nüchterne Einstiegskurse und attraktive Cashflows mit Aussicht auf steigende Notierungen bieten beispielsweise TPG Real Estate Finance, Apollo Commercial Real Estate, KKR Real Estate Finance, Blackstone Mortgage Trust oder Starwood Property Trust. Die Mehrheit dieser Unternehmen hat unzählige Büros mit positiven Aussichten im Portfolio – bereit für risikobewusste Anleger. 

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Foto von Brett Sayles